نظارت بر انواع قراردادها

اهمیت نظارت بر قراردادها در پروژه‌های ساختمانی

اغلب مشکلات و طرح دعواهای حقوقی، با راه حل ساده و کم هزینه مشاوره با یک کارشناس حقوقی و نظارت بر قراردادها پیش از عقد قرارداد، قابل پیشگیری است.

بدیهی است که سپردن تنظیم قرارداد اعم از قراردادهای متداول و آسان و یا سخت و تخصصی به کارشناسان حقوقی، راهی ایمن و کم ریسک‌تری خواهد بود و از آسیب‌ها و خسارات احتمالی جلوگیری خواهد کرد.

انواع قراردادها در پروژه‌های ساختمانی

برای درک بهتر اهمیت نظارت بر قرارداد، لازم است که با انواع قراردادها و پیچیدگی‌ها، مشکلات و معایب هر کدام، آشنا شد. در واقع، انتخاب مناسب‌ترین قرارداد، یکی از تصمیم‌گیری‌های مهم در پروژه‌های ساختمانی است و انتخاب صحیح می‌تواند به طور متوسط هزینه‌های پروژه را تا ۵ درصد و زمان اتمام پروژه را تا ۳۰ درصد کاهش دهد. قراردادها در پرو‌ژه‌های ساختمانی معمولا یا جنبه فنی و اجرایی، یا نحوه محاسبه و پرداخت مالی و یا شرایط حقوقی پروژه را در بر می‌گیرد.

تقسیم‌بندی قراردادها در پروژه‌های ساختمانی از جنبه فنی و اجرایی:

– قرارداد عمرانی تک عاملی یا روش امانی

روش امانی با توجه به مزیت اصلی آن که حذف هزینه‌ها (از جمله پیگیری، انتخاب پیمانکار یا مجری و سود پیمانکار) است، جزء بیشترین و اولین دسته قراردادهای عمرانی به حساب می‌آید. در این روش تامین منابع مالی، طراحی، تهیه تجهیزات و مصالح و تامین نیروی انسانی و ماشین‌آلات بر عهده کارفرماست و به ندرت در پروژه‌های بزرگ چنین قراردادی منعقد می‌شود.

نکته اصلی در نظارت بر قرارداد تک عاملی این است که تمامی مسائل و مشکلات احتمالی متوجه کارفرما خواهد بود و کارفرما نیازمند گروهی از مهندسان متخصص، کارگران با تجربه و فنی و ماشین آلات مناسب است که قطعا نبود هر کدام از این موارد موجب به تعویق افتادن پروژه خواهد شد و در مجموع، هزینه‌های تمام شده و بالاسری پروژه در آن بیشتر خواهد شد. با توجه به این موارد نظارت بر قراردادهای مربوطه و رسیدگی به مسائل و طرح دعاوی احتمالی در آن، اهمیت ویژه‌ای دارد.

– قرارداد دو عاملی طرح و ساخت DB

در این نوع قرارداد که غالبا در پروژه‌های عمرانی کاربرد دارد، کارفرما هدف از اجرای پروژه را تعیین می‌کند و طراحی و اجرای پروژه به سازمان یا شرکت طراحی و سازنده واگذار می‌شود. این نوع قرارداد در پروژه‌های پیچیده‌ای که کارفرما توان علمی و فنی لازم برای انجام و پیشبرد پروژه را ندارد، بسیار کارآمد و مناسب خواهد بود.

و در حال حاضر، به دلیل این که کارفرما از قیمت تمام شده و نهایی و تاریخ قطعی اتمام پروژه اطمینان می‌یابد، بسیار مورد توجه قرار گرفته است. اما در این روش با توجه به سرعت زیاد و زمان کم اجرای پروژه، نظارت بر قرارداد تامین مالی پروژه از اهمیت ویژه‌ای برخوردار بوده و مسئله‌ای حساس است.

– قرارداد دو عاملی EPC

در این قرارداد که اغلب در پروژه‌های صنعتی کاربرد دارد، طراحی، تدارک و اجرای کل پروژه به پیمانکار سپرده می‌شود. این گروه قراردادها خود به دو دسته تقسیم می‌شوند: چنانچه بخشی از قرارداد توسط کارفرما انجام شود، EPC متعارف و اگر تمامی مراحل توسط پیمانکار انجام شود و کارفرما تنها طرح را تحویل بگیرد، EPC کامل نامیده می‌شود.

یکی از مسائل و مشکلات قابل توجه در قراردادهای EPC نقش مدیریت پروژه است و ضعف‌های مدیریتی ممکن است موجب تاخیر در زمان تحویل پروژه و یا تحمیل هزینه‌های بیشتر به کارفرما شود.

در نظارت بر قرارداد EPC می‌بایست هر سه بخش این قرارداد به طور مجزا بررسی شود:

۱) طراحی و مهندسی

۲) تهیه و تامین کالا

۳) ساخت و اجرا

باید دقت نمود این موارد به درستی در کنار هم قرار گرفته باشد و بدین  ترتیب خطرات و ریسک‌های احتمالی پروژه کاهش یابد.

– قرارداد سه عاملی

در این نوع قرارداد، سه عامل کارفرما، مشاور و پیمانکار به صورت همزمان حضور دارند و در واقع کارفرما برای طراحی نقشه با یک شرکت مشاوره و برای اجرای پروژه با پیمانکار قرارداد می‌بندد و وظیفه هماهنگی بین این دو عامل بر عهده کارفرماست.

از جمله مزایای این روش این است که تمامی مشکلات و ریسک‌های اجرای پروژه متوجه پیمانکار خواهد بود. با این وجود مساله اصلی در نظارت بر قرارداد سه عاملی، وجود تضمین برای تحقق تعهدات اجرایی توسط پیمانکار است.

همچنین زمانی که مدیر ساخت به عنوان نماینده کارفرما در طراحی و ساخت باشد و وظیفه مدیریت پروژه را با دستمزد معینی به عهده گرفته باشد، در چنین شرایطی صرفاً کارفرما طرف قرارداد با پیمانکار مجری است و عملآً مدیر ساخت ریسکی را متقبل نمی‌شود.

اما زمانی که مدیر ساخت در مرحله ساخت به عنوان پیمانکار عمومی وارد شده باشد و با کارفرما در ریسک شریک شود، در این صورت مدیر ساخت طرف قرارداد با پیمانکار است.

– قرارداد چهار عاملی یا مدیریت اجرا CM

در واقع این قرارداد نوعی قرارداد سه عاملی است و زمانی که کارفرما بر ماهیت و ادبیات موضوع پروژه اشراف نداشته باشد، و یا دانش مدیریت نداشته باشد تا از عهده مدیریت پروژه برآید، کارفرما عامل چهارمی (مدیریت پیمان) را برای هماهنگی بین طراحی و اجرا در نظر می‌گیرد و برخی از اختیارات و مسئولیت‌های کارفرما در طول انجام پروژه را به وی واگذار می‌نماید.

• مدیریت پیمان با مصالح
• مدیریت پیمان بدون مصالح

با این وجود، برخی اوقات ممکن است ورود عامل چهارم، موجب تداخل مسئولیت‌ها شود که نظارت بر قرارداد حین عقد، می‌تواند تا حد زیادی از این مشکل جلوگیری نماید.

– قرارداد مدیریت ساخت-مشاور

در این روش قرارداد بین کارفرما و یک پیمانکار به عنوان مشاور مدیریت ساخت منعقد می‌شود. یا ممکن است کارفرما با یک یا چندین پیمانکار برای اجرای پروژه قرارداد ببندد. که به موجب این قرارداد، پیمانکار مشاور مدیریت ساخت، برآورد هزینه، تهیه برنامه زمان‌بندی و کمک به مدیریت هزینه‌ها و منابع موجود را بر عهده خواهد داشت.

تقسیم‌بندی قراردادها در پروژه‌های ساختمانی از جنبه نحوه پرداخت:

– قرارداد پرداخت بر اساس فهرست بها

یکی از رایج‌ترین و دقیق‌ترین روش‌ها در قراردادهای پرداخت، قرارداد پرداخت بر اساس فهرست بها است که بر اساس پرداخت صورت وضعیت و تعدیل صورت وضعیت‌های پروژه منعقد می‌شود. در این روش پیمانکار کلیه فعالیت‌های انجام شده مانند خاکبرداری، بتن‌ریزی و … را در یک بازه زمانی مشخص اندازه‌گیری می‌کند و با فصول دفترچه فهرست بها که هر ساله توسط سازمان مدیریت و برنامه ریزی اعلام می‌شود، تطابق می‌دهد و پس از آن هزینه‌ها به کارفرما اعلام خواهد شد.

عمده مشکلی که در روش قرارداد وجود دارد این است که چنانچه به دلایل مختلفی از قبیل برودت هوا، بارندگی و … زمان بندی پروژه با زمان پیش بینی شده در قرارداد مطابق نباشد، رسیدگی و پرداخت صورت وضعیت‌ها که بر اساس تعدیل انجام می‌شود، طول خواهد کشید که کاری دشوار و زمانبر خواهد بود.

از جمله نکاتی که در نظارت بر قرارداد به روش پرداخت فهرست بها، باید به آنها توجه نمود، می‌توان به موارد زیر اشاره نمود:

• ریز متره و متراژ کلیه فعالیت‌ها و عملیات اجرایی به دقت اندازه‌گیری و تهیه شده باشد.
• در تهیه ریز متره هیچ قیمتی بدون مرجع قید نشده باشد.
• ریز متره باید قابل کنترل باشد.
• حتی کوچکترین عملیات اجرایی در ریز متره قید شده باشد.

– قرارداد پرداخت قیمت مقطوع یا Lump sum

این نوع قرارداد بر اساس یک قیمت کل مشخص و ثابت با پیمانکار بسته خواهد شد و در واقع محاسبه صورت وضعیت، بر مبنای درصد پیشرفت فیزیکی پروژه انجام می‌شود.

از جمله نکاتی که در نظارت بر قرارداد قیمت مقطوع باید در نظر داشت:

• ارائه نمودار زمان‌بندی و برنامه‌ریزی است که بر اساس آن میزان پیشرفت پروژه تعیین شود.
• زمان پرداخت صورت وضعیت در بازه زمانی مشخص و بر اساس پیشرفت فیزیکی پروژه، مشخص شده باشد.
• مدارک لازم برای ارائه توسط پیمانکار به منظور بیان میزان پیشرفت پروژه، باید مشخص شده باشد.
• مرجعی برای تصمیم‌گیری و تایید درصد پیشرفت پروژه تعیین شده باشد.

اما اصلی‌ترین عیب این روش این است که چنانچه پیمانکار قادر به اتمام پروژه نباشد، با توجه به انتقال کامل ریسک به پیمانکار در زمان عدم ثبات اقتصادی، پروژه تعطیل خواهد شد.

جهت اخذ مشاوره رایگان از شرکت فنی و مهندسی  پایانکار در خصوص نظارت بر انواع قراردادها تماس بگیرید.

– قرارداد پرداخت Cost Plus

در این نوع قرارداد روش پرداخت بر مبنای هزینه‌های اجرای پروژه و مقدار مشخصی سود منعقد می‌شود و در واقع مبنای پرداخت، مقدار کار انجام شده است. زمانی این نوع قرارداد کارآمد خواهد بود که طراحی به صورت کامل انجام نشده باشد و مشخصات فنی به طور دقیق مشخص نباشد.

نکته‌ای که در نظارت بر قرارداد پرداخت Cost Plus باید به آن توجه ویژه داشت این است که کارفرما می‌بایست در مسائل مالی و ریز موارد مشارکت نماید و این مسئله اغلب موجب اختلاف بین کارفرما و پیمانکار می‌شود. چرا که کارفرما در هزینه‌ها دخالت می‌کند و این در حالی است که پیمانکار انگیزه چندانی برای کاهش هزینه‌ها ندارد، زیرا حق الزحمه وی درصدی از هزینه‌های اجراست.

• مشارکت در ساخت در تهران

– قرارداد پرداخت قیمت مقطوع و Cost Plus

در واقع در این نوع قرارداد، کارفرما برای هزینه‌ها سقف ریالی مشخص می‌کند اما محاسبه‌ها همچنان بر اساس حجم کار انجام شده است. پیمانکار در این روش نسبت به روش مقطوع Lump sum آزادی عمل بیشتری دارد و نیازی به کاهش کیفیت و هزینه‌ها ندارد.

اما همچنان مانند روش Cost Plus ریسک هزینه‌ها به کارفرما منتقل می‌شود و بین کارفرما و پیمانکار در برخی از هزینه‌ها اختلاف نظر بوجود خواهد آمد و به هر دلیلی که زمان اتمام پروژه به طول بیانجامد، به ضرر پیمانکار خواهد بود، چرا که حق الزحمه وی مقداری ثابت است.

• تقسیم‌بندی قراردادها در پروژه‌های ساختمانی از جنبه مالی-حقوقی:
• قراردادهای خرید خدمت

بر اساس این نوع قرارداد پیمانکار کلیه سرمایه‌گذاری‌ها، خرید تجهیزات و نصب و راه‌اندازی آنها را بر عهده می‌گیرد و در پایان پروژه کارفرما تمامی هزینه‌ها را باز پرداخت می‌کند. قراردادهای بیع متقابل از جمله قراردادهای خرید خدمت هستند.

– قراردادهای ساخت و انتقال

بر اساس این قرارداد، پیمانکار ساخت و اجرای پروژه را بر عهده می‌گیرد و حتی ممکن است پس از پایان پروژه آن را به مالکیت خود در آورده و از آن بهره‌برداری کند. اما در نهایت و پس از مدت معینی می‌بایست پروژه را به کارفرما تحویل دهد. این نوع قرارداد حالت‌های مختلفی از جمله قرارداد ساخت، بهره‌برداری، انتقال یا BOT و ساخت، اجاره، انتقال یا BRT دارد.

– قراردادهای Turnkey یا کلید در دست

در این نوع قرارداد که از حمله آن می‌توان به قراردادهای بین المللی تجاری اشاره کرد، بسیار شبیه به روش طراحی و ساخت همزمان است، پیمانکار تمامی کارهای اجرایی پروژه را (شامل طراحی، تامین تجهیزات، ساخت و راه‌اندازی) انجام می‌دهد و کارفرما تنها با چرخاندن یک کلید از پروژه بهره‌برداری می‌کند.

نکته حائز اهمیت در قرارداد کلید در دست این است که هر عیبی در طراحی، ساخت و اجرا متوجه پیمانکار است؛ به عبارت بهتر، فرض قانون بر مسئول بودن پیمانکار است و کارفرما نیازی به اثبات میزان خسارت وارده ندارد. دو نکته مهم در نظارت بر قرارداد کلید در دست بررسی امنیت اجرا و جبران خسارت است.

– قرارداد خرید و فروش املاک کلنگی

جهت کسب اطلاعات بیشتر به صفحه قرارداد خرید و فروش املاک کلنگی مراجعه نمایید.

– قرارداد مشارکت در ساختمان

جهت کسب اطلاعات بیشتر به صفحه قرارداد مشارکت در ساختمان مراجعه نمایید.

نکات مهم در نظارت بر قراردادهای پیمانکاری عمرانی

اما ما در اینجا نکاتی که باید در حالت کلی در قراردادهای پیمانی مد نظر داشته باشید و در هنگام عقد قرارداد باید به آن توجه داشته باشید را بیان خواهیم کرد:

نکته اول:

اولین نکته مربوط به عنوان قرارداد است. موضوع قرارداد جنبه تخصصی دارد و متخصصان در زمینه قرارداد باید کار را با تمام مسائل و جوانب آن به طور دقیق شرح دهند تا موجب بروز مشکلات و اختلافات بعدی نشود.

توجه داشته باشید هنگام نظارت بر قرارداد و در صورت عدم تطبیق عنوان با مفاد قرارداد، موضوعی که ضابطه اصلی حل اختلاف است، قصد واقعی طرفین قرارداد است و نه عنوانی که برای آن انتخاب کرده‌اند.

نکته دوم:

کته دومی که در هنگام نظارت بر قرارداد می‌بایست در نظر داشته باشید مربوط به پرداخت هزینه نیرو و افراد کارگاه است که مطابق با قانون کار، پیمانکار در برابر حقوق و سنوات، عیدی و پاداش کارگران مسئول است و هیچ مسئولیتی بر عهده کارفرما نخواهد بود.

نکته سوم:

که در تنظیم و نظارت بر قرارداد باید به آن توجه کنید، این است که تجهیز، راه اندازی و برچیدن کارگاه تماما بر عهده پیمانکار است و باید کارگاه را به نحوی تجهیز نموده باشد که روند اجرای پروژه بدون وقفه و با کیفیت ادامه داشته باشد.

نکته چهارم:

برای جلوگیری از بروز مشکلات لازم است، طرفین قرارداد بر حسب موضوع قرارداد و نوع کار، در قرارداد نماینده، نافله یا مجری با تخصص متناسب با موضوع تعیین نموده و در ماده جداگانه‌ای وظایف و اختیار آنها را نیز به طور دقیق و روشن مشخص نموده باشند.