مدیریت پیمان بدون مصالح

مدیریت پیمان بدون مصالح

مدیریت پیمان یا همان Management Contracting به نوعی از قرارداد گفته می شود که در آن کارفرما اجرای یک پروژه را به یک شخص حقوقی یا حقیقی واگذار کند. در قراردادهای مدیریت پیمان، پیمانکار از همان مراحل ابتدایی وارد کار شده و مدیریت تمام یک پروژه یا بخشی از آن را بر عهده می گیرد.

مدیریت پیمان بدون مصالح

مدیریت پیمان یا همان Management Contracting به نوعی از قرارداد گفته می شود که در آن کارفرما اجرای یک پروژه را به یک شخص حقوقی یا حقیقی واگذار کند. در قراردادهای مدیریت پیمان، پیمانکار از همان مراحل ابتدایی وارد کار شده و مدیریت تمام یک پروژه یا بخشی از آن را بر عهده می گیرد.

مسئولیت نهایی به اجرا گذاشتن پروژه با مدیر پیمان است ودیگر پیمانکاران و مشاوران نیز وظیفه دارند با آنها همکاری کنند. هر یک این افراد در پیشبرد پروژه وظیفه مشخصی دارند.

وظایف افراد در هر پروژه

کارفرما:

کارفرما در حقیقت مالک پروژه است و وظیفه دارد منابع مالی پروژه را تامین نماید.

پیمانکار:

پیمانکاران می توانند به عنوان مدیر پیمان و یا به عنوان پیمانکار فرعی وارد کار پروژه شوند. اگر مدیر پیمان کل پروژه را بر عهده گرفته باشد ممکن است دیگر نیازی به پیمانکاران فرعی دیگر نباشد.

پیمانکار وظیفه دارد روش های اجرای پروژه و چارت سازمانی را تعیین کرده و نیروی کار را نیز استخدام نماید.

مشاوران:

مشاوران همانطور که از نامشان هم مشخص است وظیفه دارند تا در طی پروژه به کارفرما و پیمانکاران مشاوره دهند. مشاوران نقش مهمی در کاهش ریسک های پروژه دارند.

به آنها می توان به عنوان نماینده ی کارفرما هم نگاه کرد چرا که وظیفه دارند خواسته های کارفرما را به صورت نقشه و دیگر مطالب اجرایی به پیمانکار منتقل کرده و اطمینان حاصل کنند که این خواسته ها و نظرات در صورت اجرایی بودن، به درستی در پروژه اعمال شوند.

درواقع می توان مفهوم مدیریت پیمان را اینطور توضیح داد که مدیریت پیمان به این معنا است که کارفرما یک یا چند شرکت یا فرد حقیقی را به عنوان مدیر پیمان و یا همان پیمانکار اصلی انتخاب نماید و باقی پیمانکاران فرعی، زیر نظر این پیمانکار مشغول به فعالیت شوند. مدیر پیمان علاوه بر اجرای پروژه و نظارت بر آن، به تیم طراحی هم کمک می کند.

جهت اخذ مشاوره رایگان از کارشناسان شرکت فنی و مهندسی  پایانکار  در خصوص قراردادهای مدیریت پیمان بدون مصالح تماس بگیرید.

مثلا ممکن است خطرات موجود در طرح ها را به آنها گوشزد کند یا غیره که این کاملا به نفع کارفرما است. چرا که هم از تخصص و تجربه پیمانکار در مراحل طراحی هم بهره برده می شود و هم می تواند بر کاهش نگرانی ها و خطرات احتمالی تاثیرگذار باشد.

یعنی درواقع استفاده از مدیریت پیمان می تواند امکان همپوشانی برخی از فعالیت ها با یکدیگر را فراهم کند که این خود یکی از مهم ترین عوامل تاثیرگذار بر کاهش قیمت ها است.

قراردادهای مدیریت پیمان برای پروژه ها مختلفی استفاده می شوند اما بیشترین کاربرد را برای پروژه های بزرگ یا پیچیده دارند.

مزایای استفاده از قراردادهای مدیریت پیمان بدون مصالح

این قراردادها هم در میان کارفرمایان و هم بین پیمانکاران از محبوبیت زیادی برخوردار هستند. در قراردادهای مدیریت پیمان، پیمانکار درصدی از هزینه های کل پروژه را به عنوان دستمزد دریافت می کند که این هزینه ها معمولا شامل هزینه های تهیه موارد ذکر شده در قرارداد و همینطور اجرای پروژه می شود.

در ادامه به بررسی مزایای استفاده از قراردادهای مدیریت پیمان می پردازیم.

یکی از مهم ترین دلایل محبوبیت قراردادهای مدیریت پیمان در میان کارفرمایان و پیمانکاران این است که این قراردادها بدون اینکه به کیفیت پروژه لطمه ای وارد شود، باعث کاهش هزینه های کلی می شوند.

اگر مدیر پیمان از همان اولین مراحل شروع به کار پروژه وارد فرآیند پیشبرد آن شود، می تواند تجربیات و مهارت های خود را در اختیار طراحان قرار دهد. یعنی هماهنگی بهتری بین تیم طراحی و اجرا به وجود می آید که در نتیجه کمک می کند تا در زمان و هزینه ها صرفه جویی شود و قابلیت اجرایی آنها هم افزایش پیدا کند.

چرا که در نتیجه ی این کار دیگر به بررسی های چند باره نیازی نخواهد بود. این سبب افزایش انعطاف پذیری در فرآیند طراحی هم می شود. البته ایجاد تغییرات در هر جزئی از مصالح یا طراحی، پیامدهای مالی مشخصی خواهد داشت اما همکاری نزدیک بین تیم طراحی و اجرا سبب می شود راحت تر بتوان تغییراتی را در اجزای مختلف طراحی، اعمال کرد.

این فرآیند سبب می شود تا در عین حال که هزینه ها کاهش میابد، اما کیفیت کار پروژه افزایش پیدا کرده و سرعت اجرای آن نیز بیشتر شود.

حال که صحبت از هزینه ها شد، باید گفت علت یکی دیگر از دلایل محبوبیت مدیریت پیمان بین کارفرمایان این است که در قراردادهای مدیریت پیمان رقم مشخصی برای پروژه تعیین نمی شود و همانطور که اشاره شد، پیمانکار درصدی از هزینه های تعیین شده برای پروژه را به عنوان دستمزد دریافت می کند.

جالب است بدانید در قراردادهای مدیریت پیمان، دستمزد پیمانکار با میزان هزینه ها رابطه عکس دارد. هرچه هزینه ها افزایش پیدا کنند، دستمزد مدیریت پیمان کاهش یافته و هر چه هزینه ها کمتر باشد، درصد دستمزد مدیر پیمان بیشتر می شود.

انواع قراردادهای پیمانی

قراردادهای پیمانی انواع مختلفی دارند که یکی از آنها همین قراردادهای مدیریتی مورد بحث ما است. قراردادهای مدیریتی به طور کلی به دو دسته تقسیم می شوند: مدیریت پیمان با مصالح و مدیریت پیمان بدون مصالح که ما در این مقاله به بررسی مدیریت پیمان بدون مصالح می پردازیم.

مصالح یکی از موارد مورد بحث هنگام نوشتن قراردادهای مدیریت پیمان هستند. قراردادهای مدیریت پیمان این امکان را فراهم می کنند که اگر کارفرما بخواهد، خود مسئولیت تهیه مصالح را برعهده بگیرد که به این نوع از قرارداد، مدیریت پیمان بدون مصالح گفته می شود. البته سپردن تهیه مصالح به پیمانکار می تواند انتخاب هوشمندانه ای برای کاهش هزینه های پروژه باشد.

پیمانکاران معمولا خود افراد یا شرکت هایی را می شناسند که می توانند مصالح مورد نظر را از آنها با قیمت مناسب تری تهیه نمایند. بنابراین اگر شما کارفرمایی هستید که فروشنده ی خاصی را برای تهیه مصالح در نظر ندارید، بهتر از خری مصالح را هم به مدیر پیمان واگذار کنید تا در هزینه های کلی پروژه صرفه جویی شود.

قراردادهای پیمانی به طور کلی شامل این موارد می شوند:

• پیمان های مدیریتی
• پیمان های دستمزدی
• پیمان های مدیریتی و امانی
• پیمان های طرح و اجرا
• پیمان های خاص (Global)
• پیمان های مدیریتی با پیمانکاری عمومی
• پیمان های O.T
• پیمان های فایننس (Finance)

هر کدام از این قراردادها کابردها و استفاده های متفاوتی دارند که پرداختن به آنها در مجال این بحث نمی گنجد.

بررسی کلی مدیریت پیمان بدون مصالح و نحوه تعیین درصد پیمانکار

نکات مختلفی وجود دارد که بیش از عقد قراردادهای مدیریت پیمان آنها را مد نظر داشته باشید که در ادامه به ذکر این نکات می پردازیم.

مهم ترین نکته این است که قراردادهای مدیریت پیمان هم مانند هر قرار دیگری، شامل ضوابط و بندهایی است که باید بین کارفرما و پیمانکار مدیر پیمان مورد بحث قرار گیرد. مدیریت پیمان، پیمانکار را ملزم به اجرای برخی وظایف مشخص می کند.

پس باید پیش از شروع کار بین کارفرما و پیمانکار توافق صورت گیرد که از بین وظایف ذکر شده برای پیمانکار، کدام مد نظر کارفرما بوده و به کدام نیاز ندارد. در ادامه به بررسی این وظایف خواهیم پرداخت اما فعلا باید گفت که هر کدام از آنها در تعیین درصد مدیر پیمان اثرگذار است.

علاوه بر این وظایف، فاکتورهای دیگری هم در تعیین درصد دستمزد مدیر پیمان مهم هستند. برخی از فاکتورها عبارتند از:

نوع پروژه:

برای مثال بتنی یا فولادی بودن پروژه بر قیمت آن اثرگذار است. معمولا سازه های بتنی قیمت تمام شده ی بیشتری دارند.

مدت زمان انجام پروژه:

هر چه اجرای پروژه به زمان بیشتری نیاز داشته باشد، هزنیه اجرای آن نیز افزایش پیدا می کند.

نوع نقشه های پلان ساختمان و نوع نما:

هرچه پلان ها یا نمای ساختمان پیچیده تر باشند، قیمت اجرای پروژه را افزایش می دهند و بدیهی است که روی زمان انجام پروژه نیز تاثیرگذار هستند.

وظایف محول شده به پیمانکار:

هرچه وظایف بیشتری را به پیمانکار واگذار کنید مشخصا در تعیین قیمت و درصد دریافتی آنها تغییراتی ایجاد می شود. در ادامه بیشتر به این مورد خواهیم پرداخت.

• مسیر رفت و آمد کارگران و ایاب و ذهاب آنها
• شرایط آب و هوایی حاکم بر پروژه

و… .

با تمام موارد گفته شده، می توان اینطور جمع بندی کرد که معمولا درصد دریافتی مدیر پیمان بین ۱۲ تا ۲۲ درصد از کل هزینه های پروژه را شامل می شود. البته این درصد بین کارفرما و پیمانکار قابل بررسی و توافق است.

حال همانطور که گفته شد مدیر پیمان وظایف مشخصی را بر عهده دارد. در حقیقت مدیر پیمان وظیفه ی تهیه ی منابع، ماشین آلات و تجهیزات را برعهده داشته و استخدام نیروی انسانی نیز به مدیر پیمان سپرده می شود. علاوه بر این، همانطور که گفته شد در صورت توافق، ممکن از مدیر پیمان وظیفه تهیه مصالح را هم بر عهده داشته باشد اما در غیر این صورت، مدیریت پیمان بدون مصالح است که موضوع بحث ما نیز همین حالت است.

در قراردادهای مدیریت پیمان بدون مصالح، مسئولیت تهیه مصالح بر عهده خود کارفرما است و به همین دلیل بسیاری از کارفرمایانی که خود منابع و فروشندگان لازم برای خرید مصالح را می شناسند، از این نوع از قراردادها استفاده می کنند تا تهیه مصالح را خود به عهده بگیرند. علاوه بر این، با تعیین مدیر پیمان، انتخاب دیگر پیمانکاران فرعی نیز می تواند بر عهده خود کارفرما باشد.

در این صورت، مدیر پیمان به عنوان مجری اصلی طرح شناخته شده و باعث ایجاد نظم بین نیروی انسانی می شود.به همین دلیل است که هنگام انتخاب مدیر پیمان باید دقت زیادی داشته باشید.

البته شاید استفاده از قراردادهای مدیریت پیمان برای کارفرمایانی که به تازگی وارد این عرصه می شوند و هنوز تجربه کافی ندارند، انتخاب خوبی نباشد.

مدیریت پیمان زمانی استفاده می شود که کارفرما بخواهد تا حد ممکن بین مسئولیت های پروژه همپوشانی ایجاد کرده و هزینه ها را کاهش دهد اما هیچ خللی در روند کار پروژه اتفاق نیفتاده و کیفیت کار نیز کاهش نیابد.

اما چنین پروسه ای می تواند برای یک فرد بی تجربه، گیج کننده یا نگران کننده به شمار برود و حتی شاید خطرناک هم باشد چرا که مدیریت پیمان، تعداد متخصصین حاضر در پروژه را محدود می کند که برای کار کردن با فردی با تجربه ی کمتر، مناسب نیست.

مدیریت پیمان بین پیمانکاران هم محبوب است چرا که در این شکل از قرارداد، مدیر پیمان بابت خسارات احتمالی مسئولیتی نمی پذیرد و تمامی خسارات متوجه کارفرما است و ضرر و زیان ها دامن گیر پیمانکار نمی شود.

می توان گفت در هر قرارداد مدیریت پیمان باید موارد زیر مد نظر قرار گیرد:

• کارفرما خدمات مشاوره، برنامه ریزی هزینه ها، گزارش و کنترل هزینه ها را نیز بر عهده پیمانکار می گذارد یا خیر.
• بررسی صلاحیت و تجربه تیم نقشه برداری پیشنهادی توسط مدیر پیمان.

خدمات مدیر پیمان

• مشاوره در مورد توسعه مختصر (اگر در قرارداد کارفرما چنین چیزی را خواسته باشد).
• مشاوره در قرار ملاقات ها (مانند بازرسان پروژه).
• مشاوره در مورد امکان سنجی، رابط ها، قابلیت ساخت هزینه و طراحی.
• مشاوره در مورد مصوبات قانونی.
• تعریف شاخص های کلیدی عملکرد برای دیگر پیمانکاران کار.
• مشاوره در مورد نیاز به ماکت، نمونه، آزمایش و بازرسی.
• به عنوان پیمانکار اصلی عمل می کند.
• برنامه ریزی هزینه و کنترل هزینه ها.
• تهیه برنامه ساخت و تعریف روش های کار در محل.
• مناقصه قرارداد کار.
• رضایت به پیمانکاری فرعی کار توسط دیگر پیمانکاران کار.
• ترتیب دادن یک محل اسکان در محل برای کارگران و همینطور امکانات رفاهی، نرده ها، جاده ها و معابر، زهکشی، برق و تأمین آب.
• انجام هماهنگی های لازم بین تیم ها.
• ترتیب دادن برخی از فعالیت های سایت (مانند نظافت).
• مدیریت بازرسان سایت.
• ایجاد هماهنگی در انتشار اطلاعات و دستورها.
• مدیریت و هماهنگی قراردادهای کاری، از جمله اقدام به عنوان مدیر قرارداد، انجام بازرسی ها، صدور دستورالعمل ها و گواهینامه ها و غیره.
• هماهنگی کار با متصدیان قانونی.
• انجام آزمایشات شاهد.
• جمع آوری اطلاعات مهم از جمله کتابچه راهنمای مالک ساختمان، کتابچه راهنمای کاربران ساختمان، پرونده بهداشت و ایمنی، اطلاعات قبل از ساخت و طرح مدیریت پسماند سایت و غیره.
• نظارت بر شاخص های کلیدی عملکرد.
• مدیریت سایت.
• ریاست جلسات بررسی پیشرفت سایت و تهیه گزارش پیشرفت برای کارفرما.

البته دقت کنید که مدیر پیمان با مدیر ساخت و ساز متفاوت است. مدیر پیمان مستقیما در فرآیند اجرای پروژه دخیل است اما مدیر ساخت و ساز، فقط مدیریت قراردادها را به عهده دارد.

پیش از انتخاب یک مدیر پیمان، باید کاملا در مورد رزومه کار فرد یا شرکت مورد نظر تحقیقات کنید تا مطمئن شوید انتخاب درستی خواهید داشت.

برای انتخاب هرچه بهتر، کافی است با کارشناسان ما تماس بگیرید!