مدیریت پیمان با مصالح
آنچه در این مقاله میخوانید.
منظور از مدیریت پیمان (Management Contracting) نوعی قرارداد است که در آن کارفرما، مدیریت و اجرای یک پروژه را به یک شخص حقوقی یا حقیقی واگذار می کند. در واقع در این شکل از قرارداد، مشتری (یا همان کارفرما) یک پیمانکار را استخدام می کند تا از همان مراحل اولیه وارد کار شده و با او همکاری کند.
مدیریت پیمان با مصالح
منظور از مدیریت پیمان (Management Contracting) نوعی قرارداد است که در آن کارفرما، مدیریت و اجرای یک پروژه را به یک شخص حقوقی یا حقیقی واگذار می کند. در واقع در این شکل از قرارداد، مشتری (یا همان کارفرما) یک پیمانکار را استخدام می کند تا از همان مراحل اولیه وارد کار شده و با او همکاری کند. در نهایت مسئولیت پروژه به عهده کارفرما، پیمانکار و مشاور خواهد بود که هر یک وظایف مختلفی را بر عهده دارند.
کارفرما وظیفه دارد تا منابع مالی پروژه را فراهم کند و مالک پروژه است.
پیمانکار مسئول اجرای پروژه و درواقع سازنده آن است که ممکن است بخشی از اجرای یک پروژه و یا تمام یک پروژه را برعهده بگیرد. همچنین پیمانکار کسی است که تعیین روش های اجرای پروژه، چارت سازمانی و استخدام نیروی کار را برعهده دارد.
در نهایت، مشاوران همانطور که از نامشان مشخص است، وظیفه دارند تا در کاهش ریسک های پروژه کمک کنند. آنها خواسته ها و نظرات کارفرما را به صورت نقشه و دیگر انواع مطالب اجرایی به مدیر پیمان ارائه می کنند و بررسی می کنند که آیا این نظرات قابل اجرا هستند یا خیر و اگر قابل اجرا باشند، وظیفه دارند که تا پایان پروژه اطمینان حاصل کنند که به درستی اجرا شوند.
پیش از شروع به کار پروژه توافقاتی انجام می گیرد که در آن تعیین می شود پیمانکار بابت مدیریت پروژه، چه درصدی از هزینه ها را دریافت می کند. این هزینه ها به طور معمول شامل هزینه های تهیه مواد قرارداد و اجرای پروژه می باشد.
مزایای استفاده از مدیریت پیمان با مصالح
مدیریت پیمان یکی از بهترین روش ها برای اجرای پروژه های ساختمانی محسوب می شود که مجموعه پایانکار نیز این خدمت را ارائه می کند. استفاده از این روش موجب کاهش هزینه های ساخت پروژه شده و در عین حال افزایش کیفیت و سرعت اجرای پروژه را به همراه دارد.
علاوه بر این استفاده از مدیریت پیمان فرصتی را فراهم می کند تا هر دو تیم طراحی و اجرا با یکدیگر هماهنگ شوند. اگر از همان مراحل اولیه ی طراحی (و یا حتی در اواسط فاز طراحی) از مدیریت پیمان استفاده کنید، فرصتی فراهم می شود تا تیم اجرا نیز تجربیات و مهارت های خود را در اختیار طراحان قرار دهند و به این شکل در زمان و هزینه ها صرفه جویی شده و طرح ها، قابلیت اجرایی بهتری پیدا می کنند.
با توجه به نکاتی که ذکر شد، مفهوم مدیریت پیمان را می توان اینطور خلاصه کرد که استفاده از مدیریت پیمان یعنی یک یا چند پیمانکار را برای انجام یک پروژه انتخاب نمایید و تمامی این پیمانکاران زیر نظر یک پیمانکار که به او مدیر پیمان گفته می شود، فعالیت کنند. مدیریت پیمان معمولا در همان اوایل مراحل طراحی پروژه توسط کارفرما انتخاب می شود تا بتواند تجربیات خود را در اختیار تیم طراحی قرار داده و هزینه ها را کاهش داده و همچنین خطرات ممکن را گوشزد نماید که این برای کارفرما نکته بسیار مثبتی است.
جهت اخذ مشاوره رایگان از کارشناسان شرکت فنی و مهندسی پایانکار در خصوص قراردادهای مدیریت پیمان با مصالح تماس بگیرید.
در عین حال که از تجربه و دانش یک متخصص ساخت و ساز به عنوان بخشی از تیم حرفه ای طراحی استفاده می کنند، مشتری هم می تواند به راحتی خطرات ممکن یا نگرانی ها و نکات مورد توجه را به پیمانکار مدیریت که هم مدیریت پروژه و هم مسئولیت اجرا و انجام تمامی کارها را بر عهده دارد، منتقل کند.
لازم به ذکر است که استفاده از مدیریت پیمان با حضور چندین پیمانکار می تواند برای پروژه های بزرگ یا پیچیده بسیار تاثیر مثبتی داشته باشد و موجب افزایش سرعت و همچنین افزایش کیفیت پروژه شود.
علاوه بر این، گفته شد که به جای اینکه پیمانکار قیمت مشخصی را برای پروژه تعیین کند، می تواند در هزینه ها صرفه جویی گرده و امکان همپوشانی بخش طراحی و اجرایی را نیز فراهم کنند که باز این هم در صرفه جویی در هزینه ها تاثیر بسزایی دارد.
مدیریت پیمان با ایجاد تغییراتی در کل مراحل ساخت (البته با پیامدهای مالیِ احتمالی)، می تواند انعطاف پذیری قابل توجهی در طراحی ایجاد کند.
انواع قراردادهای پیمانی پروژه ها
انواع مدیریت پیمان را به طور کلی می توان به دو دسته تقسیم کرد. مدیریت پیمان با مصالح و مدیریت پیمان بدون مصالح که در این مقاله به بررسی مدیریت پیمان با مصالح می پردازیم.
منظور از مدیریت پیمان با مصالح این است که در قرارداد قید شود پیمانکار و مدیریت پیمان مسئول خرید متریال نیز هست که این موضوع نیز در تعیین درصد حق الزحمه مدیریت پیمان تاثیر دارد.
سپردن مسئولیت خرید متریال به پیمانکار در کاهش هزینه ها تاثیر بسزایی دارد چرا که پیمانکاران خود شرکت ها و فروشندگانی را می شناسند که می توانند مصالح را با قیمت مناسب تری از آنها تهیه نمایند.
علاوه بر این به طور کلی قراردادهای پیمانی به چند دسته تقسیم می شوند که عبارتند از:
- پیمان مدیریت
- پیمان دستمزدی
- پیمان مدیریت و امانی
- پیمان طرح و اجرا
- پیمان های خاص (Global)
- پیمان مدیریت با پیمانکار عمومی
- پیمان O.T
- پیمان فایننس (Finance)
نکات مهم در مدیریت پیمان و تعیین درصد پیمانکار
چند نکته مهم در مورد قراردادهای مدیریت پیمان وجود دارد که باید پیش از عقد یکی از این قراردادها به آنها توجه نمایید که در ادامه به بررسی این نکات می پردازیم.
اولین نکته این است که قراردادهای مدیریت پیمان هم مانند هر قرارداد دیگری دارای برخی ضوابط و بخش های مختلف هستند که شما به عنوان کارفرما باید با آنها آشنایی داشته باشید.
همچنین مدیریت پیمان با توجه به نوع پروژه، مدت زمان انجام پروژه، نوع نقشه های پلان ساختمان، وظایف محول شده به پیمانکار، مسیر رفت و آمد کارگران و ایاب و ذهاب آنها، شرایط آب و هوایی و غیره، می تواند درصدی بین ۱۲ تا ۲۲ درصد از هزینه های کل پروژه را به عنوان دستمزد دریافت نماید.
البته این درصدها می تواند قابل بررسی و توافق باشد. یعنی در حقیقت می شود اینطور گفت که مدیریت پیمان مسئول تهیه منابع، تجهیزات، ماشین آلات و حتی نیروی انسانی یک پروژه خواهد بود و اگر کارفرما بخواهد و در قرار هم قید شود، مسئولیت تهیه مصالح را هم بر عهده خواهد داشت.
دقت کنید که پیش از شروع کار باید شرح کاملی از خواسته های خود تهیه نمایید و شرکتی را انتخاب کنید که رزومه خوبی ارائه داده باشد.
همانطور که گفته شد، نوع سازه در تعیین درصد دریافتی مدیریت پیمان اهمیت زیادی دارد. به عنوان مثال، قراردادهای سازه های فلزی نسبت به سازه های بتنی با درصد مدیریت پیمان کمتری بسته می شوند. علاوه بر این، نوع نمای ساختمان هم فاکتور مهم دیگری در تعیین درصد مدیریت پیمان است چرا که روی زمان تحویل پروژه اثر مستقیم دارد.
نکته جالب در مورد درصد مدیریت پیمان این است که اگر هزینه های خود پروژه ی شما خیلی زیاد باشد، درصد مدیریت پیمان کاهش میابد و بالعکس. یعنی درصد مدیریت پیمان با هزینه های پروژه رابطه ی عکس دارد.
در این نوع از قراردادها خرید مصالح و متریال بر عهده خود مالک است (مگر اینکه همانطور که در بالا هم ذکر شد، قرارداد به صورت “مدیریت پیمان با مصالح” باشد که در ادامه توضیح داده خواهد شد) و انتخاب پیمانکارانِ دیگر نیز بر عهده خود مالک ساختمان است و مدیر پیمان مجری اصلی به شمار می رود.
استفاده از مدیریت پیمان موجب ایجاد نظم و هماهنگی بیشتر در نیروی انسانی نیز می شود. در مدیریت پیمان عدم حضور پیمانکار می تواند فاجعه بار باشد و خسارات جبران ناپذیری را به پروژه وارد نماید.
البته دقت کنید که استفاده از مدیریت پیمان شاید برای کارفرمایان بی تجربه انتخاب خوبی نباشد. استفاده از مدیریت پیمان یعنی تا جای ممکن تلاش شود که مسئولیت ها را محدود کرده و امکان همپوشانی فعالیت ها را فراهم کنید و به تعداد افراد کمتری، هزینه پرداخت کنید اما کیفیت کار هم افت نکند و چه بسا افزایش هم داشته باشد.
اما برای کارفرمایانی که تجربه کافی ندارند این می تواند نگران کننده باشد چرا که تعداد افراد متخصص حاضر در پروژه را کاهش می دهد و اگر کارفرما تجربه کافی نداشته باشد، این موضوع می تواند مشکل آفرین شود.
حال علت اینکه مدیریت پیمان در بین پیمانکاران هم محبوب است، چیست؟ این که در این قراردادها پیمانکار دربرابر خساراتِ ممکن، هیچ مسئولیتی قبول نمی کند و اگر خسارتی پیش بیاید کاملا متوجه کارفرما بوده و ضرر و زیانی شامل پیمانکار نمی شود. به همین دلیل است که معمولا مشتریان تمایل دارند از پیمانکاران ضمانت دریافت کنند.
پس در نهایت باید گفت که به طور کلی هنگام تصمیم گیری در مورد قراردادهای مدیریت پیمان و ضوابط موجود در قراردادها، باید نکات زیر را مد نظر قرار دهید:
- کارفرما خدمات مشاوره، برنامه ریزی هزینه ها، گزارش و کنترل هزینه ها را نیز بر عهده پیمانکار می گذارد یا خیر.
- بررسی صلاحیت و تجربه تیم نقشه برداری پیشنهادی توسط مدیر پیمان.
ذکر این نکته هم حائز اهمیت است که «پیمانکاری مدیریت» با «مدیریت ساخت و ساز» متفاوت است زیرا پیمانکاران مدیریت مستقیماً با دیگر پیمانکاران کار می کنند، در حالی که مدیران ساخت و ساز فقط قراردادهای تجاری را مدیریت می کنند و قراردادها توسط خود مشتری منعقد می شود.
از نظر حقوقی، پیمانکار مدیریت به عنوان یک از مدیران اصلی در یک پروژه فعالیت می کند در حالی که مدیر ساخت و ساز فقط یک نماینده است.
خدمات یک پیمانکار مدیریت شامل موارد زیر باشد:
- مشاوره در مورد توسعه مختصر (اگر در قرارداد کارفرما چنین چیزی را خواسته باشد).
- مشاوره در قرار ملاقات ها (مانند بازرسان پروژه).
- مشاوره در مورد امکان سنجی، رابط ها، قابلیت ساخت هزینه و طراحی.
- مشاوره در مورد مصوبات قانونی.
- تعریف شاخص های کلیدی عملکرد برای دیگر پیمانکاران کار.
- مشاوره در مورد نیاز به ماکت، نمونه، آزمایش و بازرسی.
- به عنوان پیمانکار اصلی عمل می کند.
- برنامه ریزی هزینه و کنترل هزینه ها.
- تهیه برنامه ساخت و تعریف روش های کار در محل.
- مناقصه قرارداد کار.
- رضایت به پیمانکاری فرعی کار توسط دیگر پیمانکاران کار.
- ترتیب دادن یک محل اسکان در محل برای کارگران و همینطور امکانات رفاهی، نرده ها، جاده ها و معابر، زهکشی، برق و تأمین آب.
- انجام هماهنگی های لازم بین تیم ها.
- ترتیب دادن برخی از فعالیت های سایت (مانند نظافت).
- مدیریت بازرسان سایت.
- ایجاد هماهنگی در انتشار اطلاعات و دستورها.
- مدیریت و هماهنگی قراردادهای کاری، از جمله اقدام به عنوان مدیر قرارداد، انجام بازرسی ها، صدور دستورالعمل ها و گواهینامه ها و غیره.
- هماهنگی کار با متصدیان قانونی.
- انجام آزمایشات شاهد.
- جمع آوری اطلاعات مهم از جمله کتابچه راهنمای مالک ساختمان، کتابچه راهنمای کاربران ساختمان، پرونده بهداشت و ایمنی، اطلاعات قبل از ساخت و طرح مدیریت پسماند سایت و غیره.
- نظارت بر شاخص های کلیدی عملکرد.
- مدیریت سایت.
- ریاست جلسات بررسی پیشرفت سایت و تهیه گزارش پیشرفت برای کارفرما.
همانطور که گفته شد باید در مورد تک تک این موارد بحث شود و کارفرما ذکر کند که کدام یک از این خدمات را می خواهد. به ویژه خدمات مشاوره ای چرا که ممکن است کارفرما بخواهد مشاوران پروژه را خودش تعیین نماید.
مهمترین جنبه انتخاب پیمانکارانِ مدیریت، افزایش کیفیت و کاهش هزینه های تیم مدیریت پروژه است که آنها ارائه می دهند. رهبر تیم، مدیر مالی و برنامه ریز در طول فرآیند طراحی و اجرای پروژه نقش بسیار مهمی دارند. همانطور که مدیر تولید میدانی در مرحله ساخت نقش بسیار مهمی را در پیشبرد اهداف پروژه بازی می کند.
هزینه های کارکنان پیمانکار مدیریت در حین ساخت احتمالاً بین ۵ تا ۷ درصد هزینه های کل ساخت باشد اما کیفیت و اثر بخشی کارکنان می تواند به راحتی ۱۰ درصد نتیجه مالی کل پروژه را تغییر دهد.
اگر یک کارفرما هستید که برای انتخاب تیم مدیریت پیمان تردید دارید، برگزاری یک جلسه ساده با مشاوران و اعضای تیم ارشد پروژه های پیمانکارِ مدیریتِ پیشنهادی می تواند راهی موثر برای کشف عملکرد تیم آنها باشد تا بتوانید متوجه شوید که کیفیت کارشان مطابق میل شما هست یا نه.
البته بدیهی است که این کار باید فقط درصورتی انجام شود که نامزدها به دو یا سه نفر (یا شرکت) کاهش یافته باشند و اگر بین شرکت های زیادی مردد باشید، نیاز است که به اندازه کافی در مورد سوابق شرکت و پروژه های آنها اطلاعات لازم را به دست آورید. این تکنیک درنهایت این امکان را به شما می دهد که بتوانید از بین گزینه های موجود، بهترین گزینه را برای پروژه ی خود انتخاب نمایید.