صفر تا صد تنظیم قرارداد خرید و فروش املاک کلنگی
آنچه در این مقاله میخوانید.
فرایند خرید املاک در ایران گاهی بسیار سخت و پیچیده می شود. یکی از پیچیدگی ها نوشتن قرارداد خرید و فروش املاک کلنگی است که اگر با دقت تنظیم نشود، می تواند موجب دردسر طرفین معامله گردد.
البته در چند سال اخیر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تلاش کرده تا با ارائه یک قرارداد حقوقی معتبر و کامل که به صورت چاپی در اختیار آژانس های املاک قرار گرفته، مشکلاتی را که در این زمینه وجود داشته را تا حد زیادی برطرف کند.
اما با این حال هنوز هم برخی مسائل در این حوزه اتفاق می افتد که نیاز است افراد اطلاعات دقیقی از نحوه عقد قرارداد خرید و فروش املاک کلنگی داشته باشند.
لازم به ذکر است که مبایعه نامه های چاپی خرید و فروش املاک، امکان تغییرات اساسی را ندارند و اگر با دقت و آگاهی تنظیم شوند، طرفین معامله دچار دردسر نخواهند شد.
البته اگر خریدار و فروشنده خواسته و شروط دیگری داشته باشند که در مفاد قرارداد خرید و فروش املاک کلنگی نباشد، می توانند آن را در قسمت توضیحات که در انتهای برگه قرارداد مشخص شده، با توافق یکدیگر اضافه نمایند.
با توجه به مشکلاتی که در زمینه خرید و فروش ملک بوجود می آمد، یک سامانه ملی طراحی شده که آژانس های املاک را موظف می کند، تمام معاملات مربوط به خرید و فروش ملک را در آن وارد نمایند تا امکان سوء استفاده در معاملات کاهش یابد.
بنابراین اگر قصد خرید یا فروش املاک کلنگی را دارید، حتما به مشاورین املاکی مراجعه کنید که دارای مجوز و کد معتبر هستند یا اینکه معامله خود را در دفاتر ثبت اسناد رسمی انجام دهید تا در صورتی که طرف مقابل به تعهدات خود عمل نکرد، بتوانید از مجاری قانونی اقدامات لازم را انجام دهید. در ادامه شما را با شرایط قرارداد خرید و فروش املاک کلنگی آشنا خواهیم نمود.
مفاد قرارداد خرید و فروش املاک کلنگی
مبایعه نامه های رسمی مشاورین املاک دارای ۷ ماده اصلی می باشند که در ادامه هر یک از آن ها را معرفی می کنیم و درباره هر کدام توضیح مختصری ارائه می نماییم.
ماده اول: طرفین قرارداد خرید و فروش املاک کلنگی
در این بخش از قرارداد، مشخصات هویتی و آدرس و شماره تلفن فروشنده و خریدار وارد می گردد. متصدی آژانس املاک باید کارت ملی و شناسنامه طرفین گرفته و طبق آن ها، بخش های مختلف این ماده قرارداد را تکمیل نماید.
به خاطر داشته باشید که پس از تکمیل این قسمت حتما مشخصات ثبت شده را بررسی کنید تا مطابق با اطلاعات هویتی طرفین قرارداد خرید و فروش املاک کلنگی باشد.
ماده دوم : موضوع و مشخصات مورد معامله
این قسمت از قرارداد مربوط به نوع ملک، مشخصات پلاک ثبتی، مقدار سهم مورد معامله، وضعیت عرصه و اعیان، سال ساخت، نوع اسکلت، متراژ، اشتراکات گاز، آب، برق و تلفن و مشخصات سند است که شامل شماره سند، دفتر و صفحه ای که ملک در آنجا به ثبت رسیده است می باشد.
در هنگام تکمیل این بخش باید دقت کنید که آدرس ملک مورد نظر و کد پستی آن به درستی نوشته شده باشد. همچنین می توانید تاییدیه کدپستی آن را از اداره پست دریافت نمایید. توجه کنید که نوشتن شماره تلفن هایی که قرار است به شما واگذار شود الزامی است.
ماده سوم: ثمن قرارداد خرید و فروش املاک کلنگی
در این قسمت ارزشی که ملک قرار است طبق آن به فروش برسد به ریال ذکر می شود و شرایط پرداخت خریدار مشخص می گردد. اگر نحوه پرداخت از طریق چک است، حتما شماره چک، تاریخ و مبلغ آن را به صورت دقیق درج نمایید.
ماده چهارم: شرایط تنظیم سند
در این قسمت از قرارداد خرید و فروش املاک کلنگی، تاریخ عقد قرارداد و تاریخی که قرار است طرفین برای انتقال سند در دفترخانه حاضر شوند، ذکر می گردد. همچنین اگر ملک در رهن بانک باشد، فروشنده باید تا قبل از تاریخ تعیین شده، نسبت به فک رهن اقدام نماید. طبق یکی از بندهای این ماده قرارداد، در صورتی که هریک از طرفین در تاریخ مقرر در دفترخانه حاضر نشوند، طرف مقابل می تواند گواهی عدم حضور فرد را از دفترخانه ای که در قرارداد ذکر شده دریافت نماید و اقدامات قانونی مربوط به آن را انجام دهد.
همچنین در صورتی که فروشنده مدارکی چون استعلام ثبت، مفاصا حساب مالیاتی و مفاصا حساب شهرداری را در روز مقرر تحویل دفترخانه ندهد، طرف مقابل می تواند گواهی عدم حضور فروشنده را بگیرد و ادعای جبران خسارت نماید.
ماده پنجم: شرایط تسلیم مورد معامله
این ماده از قرارداد خرید و فروش املاک کلنگی به تاریخ تحویل ملک مذکور از سوی فروشنده اختصاص دارد. تحویل ملک باید همراه با انشعابات و به صورت کامل انجام گیرد. در غیر اینصورت فروشنده ملزم به پرداخت خسارت به خریدار است.
همچنین اگر به هر دلیلی فروشنده نتواند ملک کلنگی را به خریدار انتقال دهد، ضمن برگشت مبلغ پرداختی خریدار، موظف است تا خسارت وارده بر او را طبق مبلغ مشخص شده در مبایعه نامه به خریدار پرداخت نماید.
ماده ششم: آثار قرارداد خرید و فروش املاک کلنگی
این ماده شامل ۷ بند می باشد که طبق آن ها فروشنده موظف است کلیه مدارک مورد نیاز برای انتقال سند را از ادارات و مراجع مختلف جمع آوری نموده و کلیه بدهی های مربوط به اداره دارایی، شهرداری، سازمان آب و فاضلاب، اداره برق و گاز و تلفن و … را تا قبل از تاریخ انتقال سند بپردازد.
طبق این ماده از قرارداد خرید و فروش املاک کلنگی، در صورتی که ارزش ملک به دلیل نوسانات بازار، کاهش یا افزایش یافت، هیچ تاثیری در قرارداد و مبلغ آن نخواهد داشت.
همچنین در این بخش از مبایعه نامه مشخص می شود که اگر هر کدام از طرفین قرارداد به تعهدات مالی و … عمل نکند، موظف است که طبق مبلغی که به عنوان خسارت در قرارداد تعیین شده برای طرف مقابل جبران کند.
خریدار و فروشنده در این قسمت می توانند شرایط فسخ و باطل کردن مبایعه نامه را مشخص نمایند. توجه داشته باشید که قرارداد خرید و فروش املاک کلنگی بدون مهر و امضای مسئول آژانس املاک دارای مجوز فاقد اعتبار است. ب
نابراین حتما پروانه کسب و مجوزهای قانونی دفتر مشاور املاک را بررسی کنید و از اعتبار آن ها اطمینان حاصل نمایید. خریدار باید مشخصات فروشنده را با مشخصات ثبت شده در سند مطابقت دهد تا از خریدهای دست دوم و دلالی و مشکلاتی که ممکن است بعد از آن پیش بیاید در امان بماند.
ماده هفتم: فایل متعاملین
این بخش از قرارداد به پرداخت حق الزحمه مشاور املاک و مالیات بر ارزش افزوده می پردازد. لازم به ذکر است که در صورتی که به هر دلیلی قرارداد فسخ شود، حق الزحمه ای که به مشاور املاک پرداخت شده قابل عودت نیست. در ضمن طرفین قرارداد می توانند گواهی پرداخت ارزش افزوده را از متصدی آژانس املاک دریافت نمایند.
جهت اخذ مشاوره رایگان از کارشناسان شرکت فنی و مهندسی پایانکار در خصوص قرارداد خرید و فروش املاک کلنگی تماس بگیرید.
در انتهای هر صفحه قرارداد خرید و فروش املاک کلنگی مشخصات خریدار و فروشنده، به همراه دو نفر شاهد و کارشناس حقوقی درج شده است و همه افراد مذکور باید ذیل قرارداد را امضا کنند.
در صورتی که کلیه این مراحل به دقت انجام شده باشد، هیچ مشکل قانونی در روند معامله پیش نخواهد آمد. وقتی مبایعه نامه در سامانه ثبت شد، یک کد رهگیری برای آن صادر می شود که باید در قرارداد ذکر گردد. همچنین این کد از طریق پیامک برای خریدار و فروشنده ارسال می شود.
نکات مهم در تنظیم قرارداد خرید و فروش املاک کلنگی
- قرارداد خرید و فروش املاک کلنگی که به صورت فرم های چاپی است یک سند عادی است و سند رسمی محسوب نمی شود.
- بهتر است مبایعه نامه توسط افرادی که در این زمینه اطلاعات و تجربه کافی دارند نوشته شود و فقط از یک خودکار در نگارش آن استفاده گردد. همچنین فردی که قرارداد را تنظیم می کند، خط خوانایی داشته باشد تا قرارداد به مشکل بر نخورد.
- درج مشخصات دقیق ملک در مبایعه نامه الزامی است و تنها نباید به اظهارات مالک آن اکتفا کرد. البته هنگامی که قرارداد در سامانه ثبت می شود، از طریق کد پستی، کلیه مشخصات ملک به صورت خودکار در قرارداد ثبت می گردد.
- قیمت ملک باید به صورت حروف و به صورت عدد در قرارداد خرید و فروش املاک کلنگی قید شود.
- اگر فردی به نمایندگی یا وکالت طرفین، مبایعه نامه را امضا می کند، لازم است که مشخصات هویتی و سند نمایندگی یا وکالت او در قرارداد درج گردد. همچنین در صورتی که یکی از طرفین شخصیت حقوقی دارد، ذکر شناسه ملی و شماره ثبت آن در قرارداد الزامی است.
- مبایعه نامه باید در سه نسخه نگارش شود که هر کدام ارزش واحدی خواهند داشت.
- قراردادهایی که در هنگام نگارش دچار خط خوردگی می شوند، باید در قسمت توضیحات علت این خط خوردگی شرح داده شود.
- در صورتی که طرفین با توافق یکدیگر بخواهند بندهایی از قرارداد چاپی را تغییر دهند و یا حذف کنند. باید روی آن قسمت خط بکشند و در قسمت توضیحات در مورد آن به صورت دقیق توضیح دهند.
- هنگام تنظیم قرارداد خرید و فروش املاک کلنگی حتما تقویم را چک کنید تا تاریخی که برای انتقال سند تعیین می کنید، جزء تعطیلات رسمی کشور نباشد.
- در برخی از آژٰانس های املاک ابتدا قرارداد به شکل دست نویس نوشته می شود و پس از آن که مورد تایید طرفین قرار گرفت به صورت تایپ شده در می آید. در این مواقع دقت کنید که دو نسخه دست نویس و تایپی دقیقا مثل هم باشند و بین آن ها مغایرتی دیده نشود.
۶ توصیه برای تنظیم قرارداد خرید و فروش املاک کلنگی
۱- تعیین خسارت و وجه التزام برای قرارداد خرید و فروش املاک کلنگی حائز اهمیت است. میزان خسارت باید به گونه ای تعیین شود که حالت بازدارندگی داشته باشد و در به حداقل رساندن تخلف از سوی خریدار یا فروشنده موفقیت آمیز عمل کند. همچنین لازم است که در مبایعه نامه نوشته شود که مطالبه خسارت و وجه التزام، جانشین و بدل تعهد اصلی نمی باشد و طرف خسارت دیده می تواند به غیر از تعهد اصلی، وجه التزام را نیز مطالبه نماید.
۲- طبق عرفی که برای پرداخت ثمن معامله وجود دارد، معمولا ۳۰ تا ۴۰ درصد در زمان امضای قرارداد، ۳۰ تا ۴۰ درصد در هنگام تحویل ملک کلنگی و بقیه در زمان انتقال سند، بین خریدار و فروشنده جابجا می شود.
۳- اگر شخصی از طرف مالک ملک وکالت فروش دارد، حتما در مبایعه نامه نوشته شود که مسئولیت تعهدات فروشنده بر عهده وکیل او نیز می باشد. این اقدام باعث جلوگیری از مشکلاتی می گردد که ممکن است در اجرای تعهدات فروشنده پیش بیاید.
۴- برای نقل و انتقال سند ملک، حتما شماره دفتر اسناد رسمی، آدرس و تلفن تماس آن در قرارداد خرید و فروش ملک کلنگی نوشته شود.
۵- املاکی که در رهن بانک هستند و امکان انتقال وام آن به خریدار وجود دارد، لازم است که مشخصات کامل وام شامل اصل بدهی، میزان قسط، مبلغ پرداخت شده، مبلغ باقی مانده و … در مبایعه نامه ذکر شود. همچنین فروشنده باید ملزم شود تا برای انتقال وام به صورت قانونی به خریدار همکاری های لازم را انجام دهد.
۶- در صورتی که ملک کلنگی مذکور امکانات و تجهیزاتی دارد که قرار است در اختیار خریدار قرار گیرد، حتما جز به جز در قرارداد خرید و فروش املاک کلنگی ذکر گردد تا در آینده اختلاف نظری در این باره بین طرفین پیش نیاید.
نتیجه گیری
اگر بخواهیم یک جمع بندی کلی در این زمینه داشته باشیم، باید بگوییم که موضوعاتی که در هنگام تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک کلنگی اهمیت دارند، شامل:
- مشخصات هویتی و محل سکونت و شماره تماس خریدار و فروشنده
- مشخصات ثبتی و آدرس و کدپستی ملک مورد معامله
- مبلغ قرارداد
- میزان سهمی که قرار است فروشنده به خریدار منتقل کند
- نحوه پرداخت مبلغ قرارداد
- مبلغ خسارت و شرایط آن در صورت تخلف هریک از طرفین از مفاد قرارداد
- تعهدات خریدار و فروشنده نسبت به یکدیگر
- تاریخ انتقال سند
- زمان و چگونگی تحویل ملک کلنگی به خریدار از سوی فروشنده
- شرایط پرداخت هزینه های تنظیم قرارداد، ضمانت کشف فساد
- شرایط قرارداد در صورت وقوع وضعیت فورس ماژور
- شرایط فسخ قرارداد
- چگونگی حل اختلاف طرفین
- تاریخ تنظیم مبایعه نامه
- مهر و امضای متصدی مشاور املاک دارای مجوز
- دریافت کد رهگیری قرارداد
می باشد.
با تمام نکات و توصیه هایی که در این مقاله در اختیار شما قرار گرفت، پیشنهاد می کنیم در هنگام تنظیم قرارداد خرید و فروش املاک کلنگی حتما از افراد متخصص و با تجربه و مراجع قانونی و ذیصلاح در این زمینه کمک بگیرید تا احتمال بروز مشکل به حداقل برسد.