نظارت بر قرارداد مشارکت در ساختمان

مشارکت در ساختمان و تعهدات موجود در این زمینه

به منظور درک بهتر نظارت بر قرارداد مشارکت در ساختمان، بهتر است نخست با مفهوم مشارکت در ساختمان و تعهدات موجود در این زمینه آشنا شوید. شاید شما هم متوجه شده باشید که برخی مواقع صاحب یک ملک قدیمی و یا زمین تصمیم به توافق با سازندگان املاک گرفته و ملک یا زمین خود را به آن ها می سپارند.

از طرف دیگر سازندگان نیز در قبال در اختیار گرفتن ملک یا زمین مذکور عهده دار هزینه های ناشی از ساخت آن می شوند. این موضوع را تحت عنوان مشارکت در ساختمان نامگذاری می نمایند.

ایده مشارکت در ساخت، ایده ای مقرون به صرفه در زمینه ساخت و ساز به شمار می رود. بدون شک این کار نیز همچون تمامی کارهایی که به صورت مشارکتی انجام می شوند، دارای مزایا و معایب متعدد و متنوعی است. مشارکت در ساخت را می توان بهترین، ساده ترین و در عین حال سریع ترین راهکار موجود در راستای نوسازی ملک های قدیمی دانست.

تبدیل ملک های قدیمی به ساختمان های نوساز به این روش زمینه ای را فراهم می سازد که استانداردهای مقاومت در برابر زلزله و استحکام سازه به درستی رعایت گردد. این کار موجب  افزایش زیبایی ساختمان ها شده و شرایط زندگی خانواده ها را بهبود می بخشد. این موضوع همچنین افزایش ارزش ملک و صرفه جویی در وقت، انرژی و بودجه مالی صاحب ملک را در پی خواهد داشت.

اگرچه مشارکت در ساخت مزایای گوناگونی دارد، اما این امر موجب نشده است که افراد بتوانند از معایب آن چشم بپوشند. یکی از بزرگترین معایب این مشارکت ها انعقاد نادرست قراردادهایی است که به موجب آن ها کلاهبرداری ها و زیان هایی متوجه طرفین می گردد.

از همین رو به این دسته از افراد توصیه می شود که به منظور جلوگیری از این اتفاقات انعقاد قرارداد مشارکت در ساختمان را به افراد ماهر و حاذق در این زمینه بسپارند.قرارداد مشارکت در ساختمان که در طی آن ملک از یکی از طرفین قرارداد و سرمایه از طرف دیگر است، توافقی دو طرفه می باشد.

اگر شما صاحب سرمایه باشید و بخواهید در ساخت یک ملک مشارکت نمایید، چه نکاتی را مد نظر قرار می دهید؟ اهمیت نکات و تعهدات موجود در این زمینه ما را بر آن داشته است که در ادامه به معرفی و بررسی آن ها بپردازیم.

نکات مهم پیش از تنظیم قرارداد

پیش از این که قرارداد مشارکت در ساختمان را تنظیم نمایید، به موارد زیر دقت کرده و آن ها را در تعهدات عنوان کنید.

نکته اول

اطمینان حاصل نمایید که طرف مقابل شما صاحب اصلی ملک بوده و یا اجازه و اختیار این کار را دارد. به یاد داشته باشید که ملک حتما باید سند رسمی داشته باشد.

نکته دوم

آورده طرفین توافق باید به طور کامل مشخص بوده و هیچگونه ابهامی در آن وجود نداشته باشد.

نکته سوم

مدت زمان انجام کار باید به طور دقیق تعیین گردد.

نکته چهارم

میزان سود و یا زیان حاصل از کار باید مشخص شود.

نکته پنجم

تعیین ضمانت اجرا برای شرایطی که یکی از طرفین به تعهدات خود عمل ننماید، ضروری است.

سازنده ملک در متن قرارداد مشارکت در ساختمان تعهد می دهد که پرداخت کلیه هزینه های ساختمانی و اداری پروژه را بر عهده بگیرد. هم چنین این طرف قرارداد موظف است مبلغی بلاعوض و مبلغی تحت عنوان اجاره بها به صاحب اصلی ملک یا زمین در طی مراحل ساخت بپردازد.

حال که تا حدودی با نکات مهم قرارداد مشارکت در ساختمان آشنا شدیم، وقت آن رسیده است که به معرفی انواع قرارداد مشارکت در ساختمان بپردازیم.

آشنایی با انواع قرارداد مشارکت در ساختمان

• گاهی اوقات یکی از طرفین ملک قدیمی یا زمین را ارائه داده و طرف دیگر عهده دار پرداخت هزینه های ساخت آن می شود. در چنین حالتی ممکن است قیمت زمین و ما به ازای آن در بیعنامه تعیین و قید نشده باشد و فرد سازنده متعهد گردد که بنایی را با ویژگی ها و مشخصات مورد توافق هر دو طرف در زمین یا ملک مورد نظر ساخته و پس از آن هر دو طرف قرارداد در ساختمان ساخته شده شریک گردند.
• حالت موجود دیگر این است که طرفین چنین توافق نمایند که در ازای انجام عملیات به شکل مرحله ای در هر بخش نسبت به انتقال یک سهم از زمین اقدام نمایند.
• حالت سوم به این قرار است که طرفین توافق کنند که در صورت رسیدن پروژه به مرحله ای معین، صاحب ملک یا زمین وکالت بلاعزلی به منظور اقدام در راستای تنظیم سند انتقال رسمی به ازای سهم خود به شخص سرمایه گذار و سازنده که طرف دوم قرارداد است، بدهد.
• در برخی مواقع نیز چنین توافق می شود که در همان ابتدا ۳ دانگ از ملک یا زمین به سازنده آن اختصاص داده شود.

ساخت ملک خود را به سرمایه گذار معتمد بسپارید.

پیش تر نکاتی را بیان نمودیم که مورد اول آن ها در رابطه با شناخت و اطمینان کامل نسبت به صاحب ملک یا زمین بود. بر اساس این نکته لازم است شخص سازنده مطمئن شود که طرف دیگر قرارداد صاحب اصلی ملک یا زمین بوده و یا از اجازه و اختیار ساخت ملک یا زمین برخوردار باشد.

حال شاید این سوال ذهنتان را به خود درگیر کرده باشد که آیا انتخاب فرد سازنده نیز به همین میزان حائز اهمیت است؟

جالب و در عین حال لازم است بدانید که انتخاب فرد سازنده نیز از اهمیت قابل توجهی برخوردار می باشد.

گاهی اوقات فرد سازنده که پرداخت هزینه های ساخت را بر عهده دارد، به دلیل کاهش هزینه های ناشی از ساخت به استفاده از مصالح ضعیف روی آورده و یا با توسل به روش های متعدد و متنوع که در راستای کم کردن هزینه ها انجام می دهد، زمینه کاهش کیفیت نهایی را تشدید می نماید.

حتی بسیار دیده شده است که سازندگان پیش از شروع کار ادعا می نمایند که ساخت ملک با ویژگی ها و مشخصات مورد توافق را در زمانی تعیین شده به اتمام می رسانند. اما پس از گذشت مدتی به دلایل مختلفی ساخت ساختمان را متوقف نموده و یا پروژه نهایی را با کیفیتی که طرفین بر سر آن به توافق رسیده اند، تحویل نمی دهند.

تمام این موارد دست به دست هم داده و انتخاب فرد معتمد را ضروری می سازند. قرارداد مشارکت در ساختمان نیز باید به طور دقیق و بدون کوچکترین ابهام و با توجه به توافقات دو طرف تنظیم گردد. چشم پوشی از کوچکترین نکته و ابهامی در ابتدای کار می تواند مشکلاتی بزرگ را در حین اجرای کار رقم بزند.

تعیین مدت زمان کار در قرارداد مشارکت در ساختمان

مرحله بندی کردن کار ساخت برای تعیین مدت زمان کار نیز از دیگر نکات ضروری و غیر قابل چشم پوشی در قرارداد مشارکت در ساختمان است. بدین منظور لازم است زمان پایان هر مرحله را در قراردادی که میان طرفین جاری شده است، تعیین نمود.

به عنوان مثال لازم است تاریخ دقیق خاکبرداری، تاریخ دقیق اسکلت بندی، تاریخ دقیق سفتکاری و نازک کاری، تاریخ دقیق اخذ پایان کار و صورت جلسه تفکیکی به طور دقیق در قرارداد مشارکت در ساختمان ذکر گردد.

علاوه بر کلیه موارد فوق الذکر لازم است ضمانت اجراها نیز موجود باشد تا بدین ترتیب در صورت بروز تاخیر در هر یک از موارد ذکر شده در قرارداد مشارکت در ساختمان به صورت مقتضی عمل گردد. به یاد داشته باشید که ذکر عبارت قرارداد مشارکت در ساخت در قسمت فوقانی کلیه قراردادها الزامی است.

جهت اخذ مشاوره رایگان از شرکت فنی و مهندسی  پایانکار در خصوص نظارت بر انواع قرارداد مشارکت در ساختمان با ما تماس بگیرید.

لازم به ذکر است که استفاده از سایر عناوین مشابه همچون قرارداد مشارکت مدنی، مبایعه نامه و… اشتباه است. در این قرارداد حق دریافت وام و واگذاری قرارداد به غیر را از طرفین قرارداد سلب نمایید.

پس از امضای قرارداد مشارکت در ساختمان از اعطای هرگونه وکالت غیر ضروری به سازنده خودداری نمایید. دادن وکالت به سازنده آن هم در صورت نیاز و به شکل زمان دار و محدود به منظور انجام امور اداری منعی ندارد.

آیا تا به حال به این موضوع اندیشیده اید که در صورت تخلف هر یک از طرفین قرارداد مشارکت در ساختمان چه اتفاقاتی رخ می دهد؟ آیا با نظارت بر قراردادهای مشارکت در ساخت می توان این اتفاقات ناگوار را به حداقل رساند؟ پاسخ به این سوال زمینه ساز آشنایی با نظارت بر قرارداد مشارکت در ساختمان خواهد شد. در ادامه به بیان این موضوع خواهیم پرداخت.

آشنایی با نظارت بر قرارداد مشارکت در ساختمان

اگر شما هم به آن  دسته از مالکان محترم املاک متقاضی مشارکت در ساختمان تعلق دارید، باید بدانید و آگاه باشید که دادگاه ها پر شده است از پرونده های متعددی که مالکان ملک ها با سهل انگاری و کوتاهی در نکات حقوقی و فنی قرارداد مشارکت در ساختمان بخش عظیمی از سرمایه خود را از دست داده اند.

این افراد روزهای متمادی را در راهروی دادگاه ها به سر برده و تمام تلاش خود را می کنند تا با مراجعه به قضات و وکلا حق خود را باز پس بگیرند. شاید برایتان جالب باشد بدانید که بسیاری از این افراد با پرداخت هزینه هایی چند برابر ضمن صرف وقت وانرژی زیاد موفق به باز ستاندن حق خود نمی شوند و اصلی ترین دلیل این موضوع عدم تنظیم صحیح محتوای قرارداد مشارکت در ساختمان می باشد.

تمام این ها را گفتیم تا اهمیت تنظیم قرارداد مشارکت در ساختمان را بار دیگر به شما یادآور شویم و برای درک بهتر این موضوع به بیان مثالی بسنده می کنیم.

چنین بیندیشید که شما صاحب زمینی هستید که آن را به منظور ساخت و ساز به سرمایه گذار سپرده اید. حال علی رغم بیمه بودن ساختمان، در طی یک حادثه ناگهانی که منجر به تلفات جانی و مالی شده است، ضمن محکوم شدن سازنده و مهندس ناظر، شما نیز از سوی دادگاه به پرداخت بخشی از مبلغ دیه و حبس محکوم شده اید.

این در حالی است که اگر در ابتدا برخی نکات و ملاحظات را در قرارداد مشارکت در ساختمان ذکر می کردید، بدون شک برای شما که صاحب ملک هستید،  قرار منع تعقیب و تبرئه از سوی دادگاه صادر می گردید.

نظارت بر قرارداد مشارکت در ساختمان زمینه ای را فراهم می سازد که تمام نکات فنی و حقوقی لازم با در نظر گرفتن تمام شرایط رعایت شده و بدین ترتیب هیچگونه مشکل حقوقی طرفین قرارداد را تهدید ننماید.

از همین رو به شما و سایر افرادی که قصد مشارکت در ساخت دارند، توصیه می شود که پیش از عقد و امضای قرارداد مشارکت در ساختمان با کارشناس رسمی دادگستری مشاوره نموده و امر نظارت بر این قرارداد را به وی بسپارند تا بدین ترتیب کوچکترین ابهامی در متن قرارداد وجود نداشته باشد که بعدها زمینه ساز دردسرهای بزرگتر شود.

نقش کارشناسان دادگستری در حفظ منافع طرفین قرارداد

کارشناسان دادگستری تمام دانش و تلاش خود را به کار می گیرند تا با لحاظ نمودن نکات حقوقی در زمان عقد قرارداد مشارکت در ساختمان طرفین قرارداد را از عواقب مشکلاتی که ممکن است در آینده رخ دهد، مصون دارند.

این دسته از کارشناسان در مواردی نظیر ارائه پیشنهاد موارد اصولی و موثر بر فروش در طرح های ساختمانی، کنترل حضوری اجرای ساختمان بر اساس مفاد قرارداد تنظیم شده و با کیفیت لازم به شکل گزارشات ماهانه به مالک ملک یا زمین، کنترل دقیق انتقال سندهای مالکیت و حفظ سندها و ضمانت ها، تکمیل و تحویل درست و توافق شده واحدها و تنظیم صورت جلسه حقوقی تحیل قدر السهم و… با مشاوره های حقوقی خود در کنار شما خواهند بود و بدین ترتیب با نظارت دقیق مانع بروز مشکل و دردسر خواهند شد.

هزینه های مشاوره فنی و حقوقی و در قرارداد

به یاد داشته باشید که قرارداد مشارکت در ساختمان ارائه شده در بنگاه های سنتی قراردادی کوتاه و متشکل از چند صفحه با متنی آماده است.

این در حالی است که قراردادهای تنظیمی از سوی کارشناسان دادگستری در ۱۵ صفحه تنظیم شده و ضمن ثبت و سندیت رسمی، شرح دقیق و کاملی از مصالح ساختمانی به کار گرفته شده در ساخت با حدود صد آیتم مختلف به منظور پیشگیری از تفاسیر گوناگون از قرارداد و بروز اختلافات ارائه می دهد.

لازم به ذکر است که هزینه تنظیم و نظارت بر قرارداد مشارکت در ساختمان به صورت توافقی می باشد.