رسیدگی به رای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری

آشنایی با کمیسیون رسیدگی به رای ماده صد شهرداری

کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری در حقیقت یک نهاد قضایی است که وظیفه آن رسیدگی به رای ماده صد قانون شهرداری‌ها و بررسی تخلفات ساختمانی است. این کمیسیون از دو بخش کاملا مجزای کمیسیون بدوی و کمیسیون تجدید نظر تشکیل شده است و بنابر نوع تخلفات صورت گرفته و بررسی شرایط، احکام و آرای متفاوتی صادر می‌نماید.

بر اساس ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها مصوب ۲۷ بهمن سال ۱۳۴۵، هرگونه پروژه ساخت و ساز یا تقسیم‌بندی اراضی توسط مالک، باید با تصویب و اخذ پروانه از کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها صورت پذیرفته باشد و به موجب ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها، نیروهای این واحد می‌توانند و مختار هستند از ادامه فعالیت پروژه‌های ساختمانی بدون پروانه شهرداری، جلوگیری نمایند.

جهت اخذ مشاوره رایگان توسط کارشناسان شرکت فنی و مهندسی پایانکار در خصوص رسیدگی به رای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری تماس بگیرید.

در نتیجه بر اساس این ماده قانون، شهرداری‌ها علاوه بر تصویب قوانین شهرسازی، جایگاه نظارتی دارند و چنانچه تخلفاتی را مشاهده نمایند، آن را به کمیسیون ماده ۱۰۰ که مسئول رسیدگی به این نوع تخلفات است، ارجاع خواهند داد.

اعضای کمیسیون رای ماده صد

اعضای کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها، شامل افراد زیر می‌شود:

نماینده وزارت کشور:

بر اساس قانون، نماینده وزارت کشور می‌بایست از سوی وزیر کشور انتخاب شده باشد، مگر در مواقعی که وزیر کشور اختیارات خود را تفویض نموده باشد. در راستای تحقق اصل تمرکز زدایی و سیاست‌های عمومی دولت و بهبود روش‌های مدیریتی و همچنین کاهش تشریفات و مکاتبات اداری و سرعت بخشیدن به روند انجام امور، برخی از اختیارات وزیر کشور از جمله انتخاب نماینده وزارت کشور در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری، به استانداران تفویض شده است.

قاضی دادگستری:

بر اساس متن صریح قانون می‌بایست یکی از قضات دادگستری به عنوان عضو قضایی کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری انتخاب شده باشد. در نتیجه حتی انتخاب کارکنان رسمی دادگستری برای حضور در کمیسیون ماده صد، وجاهت قانون نخواهد داشت. این عضو کمیسیون را وزیر دادگستری انتخاب خواهد کرد، مگر در مواقعی که این اختیار به ریاست دادگستری استان مربوطه و یا هر مقام دیگری تفویض شده باشد.

نماینده انجمن یا شورای اسلامی شهر:

بر اساس ماده ۱۵ قانون تشکیلات، وظایف و انتخاب شوراهای اسلامی اصلاح شده در سال ۱۳۸۲ و مطابق با بندهای ۴ و ۶ آیین نامه اجرایی تشکیلات، انتخابات داخلی و امور مالی شوراهای اسلامی شهرها، یکی از اعضای رسمی این شورا به عنوان نماینده رسمی شورای اسلامی در کمیسیون ماده ۱۰۰ به مدت معینی حضور خواهد داشت.

و در آخر یک نماینده از طرف شهرداری نیز در این کمیسیون حضور خواهد داشت که حق رای نداشته و تنها برای ارائه پاره‌ای توضیحات حضور خواهد داشت.

طرح دعوا برای رسیدگی به رای ماده صد در کمیسیون

در ماده صد قانون شهرداری‌های مبنی بر رسیدگی به تخلفات ساختمانی و بنابر تبصره‌های ۱، ۲ و ۶ ماده ۱۰۰ و تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری‌ها، تنها مرجعی که برای طرح تخلفات ساختمانی به کمیسیون در نظر گرفته شده است، شهرداری‌ها هستند و در نتیجه طرح دعوا در کمیسیون ماده صد قانون شهرداری‌ها می‌بایست از سوی شهرداری اقدام شده باشد.

مطابق با قانون، برای طرح دعوا از طرف شهرداری‌ها، مهلت زمانی معینی مشخص نشده است، مگر در مواردی که شهرداری از عملیات احداث و ساخت و ساز بنا جلوگیری به عمل آورده باشد که در این مورد شهرداری می‌بایست ظرف مدت یک هفته از تاریخ ممانعت، موضوع را در کمیسیون مذکور مطرح نماید.

تخلفات که منجر به رای کمیسیون ماده ۱۰۰ می شود

بر اساس ماده صد شهرداری، ساخت و سازهایی که موارد زیر را رعایت نکرده باشند، مشمول رسیدگی به رای ماده صد در کمیسیون مربوطه خواهند شد:

احداث بنا بدون اخذ پروانه ساخت و ساز شهرداری

به موجب ماده صد شهرداری‌ها، هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساخت و ساز در مالکیت اراضی و املاک واقع در محدوده یا حریم شهری، ملزم به اخذ پروانه هستند. چنانچه برای شروع ساخت و ساز ملک و بنا، پروانه ای از سوی شهرداری منطقه اخذ نشده باشد، شهرداری‌ها موظف به ممانعت از ساخت و ساز و ارجاع پرونده به کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها هستند.

به موجب تبصره ۲ بند ۳ ماده ۹۹ قانون شهرداری‌ها، به منظور جلوگیری از ساخت و ساز خارج از محدوده و حریم شهری، کمیسیونی متشکل از نمایندگان وزارت کشور، قوه قضائیه و وزارت مسکن و شهرسازی در استانداری‌ها، تشکیل خواهد شد و با توجه به طرح جامع، رای به قطع بنا با جریمه‌ای معادل با ۵۰ تا ۷۰ درصد قیمت روز اعیانی ملک، صادر خواهد شد. برابر مقررات ماده ۹۹ قانون شهرداری‌ها و نظر کمیسیون، چنانچه مبلغ جریمه از سوی ذینفع پرداخت شود، گواهی پایان کار برای آن ملک صادر خواهد شد.

احکام صادره در کمیسیون رسیدگی به رای ماده صد در مورد احداث بنا بدون اخذ پروانه ساخت و ساز شهرداری، یکی از دو مورد زیر خواهد بود:

• تخریب: بر اساس تبصره یک ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها، این حکم در صورتی صادر می شود که ساختمان بر خلاف اصول شهرسازی، فنی و بهداشتی بنا شده باشد.
• اخذ جریمه: به موجب تبصره ۴ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها، چنانچه اصول شهرسازی و بهداشتی رعایت شده باشد، به ازای هر متر مربع بنای بدون مجوز، یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی آن (در صورتی که آن ملک ارزش سرقفلی داشته باشد) به عنوان جریمه برای ذینفع صادر می‌شود و پس از پرداخت جریمه، برگ پایان کار صادر خواهد شد.

تخلف تراکم اضافی در رای ماده صد :

یکی دیگر از تخلفات داخل در صلاحیت کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها، اضافه بنایی است که مازاد بر مساحت مندرج شده در پروانه ساختمانی است. در کمیسیون رسیدگی به رای ماده صد شهرداری‌ها در مورد این نوع تخلف نیز دو نوع رای صادر خواهد شد:

اخذ جریمه: در صورت عدم ضرورت به قطع بنا، کمیسیون می‌تواند حکم به اخذ جریمه نماید. از جمله علل و عوامل موثر بر صدور این رای می‌توان به موارد زیر اشاره نمود:

• موقعیت مکانی ملک: خیابان اصلی، خیابان فرعی، کوچه بن باز و یا کوچه بن بست باشد.
• نوع کاربری فضای ایجاد شده
• نوع ساختمان از نظر نوع مصالح
• نوع حوزه کاربری اراضی
• مسکونی باشد: در این مورد کمیسیون می‌تواند با توجه به عدم ضرورت قطع بنا، رای به اخذ جریمه نماید که نباید از حداقل یک دوم ارزش معاملاتی ملک به ازای هر متر مربع کمتر و از سه برابر ارزش معاملاتی آن بیشتر باشد.
• تجاری، صنعتی و اداری باشد: در این مورد نیز کمیسیون می‌تواند با توجه به عدم قطع بنا، رای به اخذ جریمه نماید که نباید از حداقل دو برابر ارزش معاملاتی ملک به ازای هر متر مربع کمتر و از چهار برابر ارزش معاملاتی آن بیشتر باشد.

تخریب:

• این حکم در صورتی صادر می‌شود که اصول شهرسازی، فنی و بهداشتی رعایت نشده باشد.
• و یا کمیسیون در خصوص این تخلف، حکم به پرداخت جریمه داده باشد، اما ذینفع از پرداخت جریمه پس از درخواست وصول شهرداری، خودداری کرده باشد.

تخلف مربوط به عدم احداث پارکینگ و یا غیر قابل استفاده بودن پارکینگ در رای ماده صد

چنانچه بر اساس مشخصات مندرج در پروانه، نقشه‌ها و ضوابط شهرداری، احداث پارکینگ الزامی باشد و ذینفع از این امر خودداری نماید، کمیسیون رسیدگی به رای ماده صد می‌تواند با توجه به موقعیت مکانی و نوع استفاده از فضای پارکینگ، رای به جریمه صادر نماید که حداقل برابر با ارزش معاملاتی ملک به ازای هر متر مربع فضای از بین رفته پارکینگ و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی آن  است.

و اگر عدم احداث پارکینگ موجب عدم رعایت اصول شهرسازی، فنی و بهداشتی شده باشد، صدور حکم در مورد آن الزامی خواهد بود.

تجاوز به معابر شهری

مطابق با تبصره ۶ ماده ۱۰۰ قانون شهرداریها، تخلف به معابر شهری زمانی اتفاق می‌افتد که مالک بر خلاف پروانه و یا بدون پروانه و با عدم رعایت برهای اصلاحی مصوب شهرداری و مراجع مربوطه، اقدام به نوسازی ملک نماید.

در حقیقت در این مورد، متجاوز مالک ساختمان است و در واقع به ملک سابق خود که در طی گذشت زمان در طرح های مصوب شهرداری و مراجع مربوطه واقع شده است، تجاوز نموده است.

ممکن است طرح های مذکور ضرب الاجلی باشند که در این صورت دولت با پرداخت ارزش ملک به مالک، آن را تخریب نموده و طرح را اجرا می‌نماید، یا طرح مهم و فوری نیست اما حتما باید اجرایی شود که در این صورت مالک می‌بایست بر اساس آن طرح ملک را بازسازی و نوسازی نماید و اگر خلاف آن اقدام نماید، شهرداری موظف خواهد بود از ادامه عملیات جلوگیری نموده و در کمیسیون طرح دعوا کند.

تخلف عدم استحکام بنا:

در این تخلف که یکی از مصادیق صورت ۱ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌هاست و در حقیقت مالک اصول فنی و معماری را رعایت نکرده است و بنا از استحکام لازم برخوردار نیست، کمیسیون رسیدگی به رای ماده صد شهرداری، می‌بایست حکم به تخریب دهد و این حکم الزامی است.

تخلف عدم رعایت اصول شهرسازی، فنی و بهداشتی:

در واقع تخلفات مربوط به عدم رعایت ضوابط علمی احداث بنا که به موجب آن امکان بهره‌برداری مطلوب از ساختمان ممکن نخواهد بود و مقاومت و بقای ساختمان رعایت نشده است و همچنین تخلفاتی که به موجب آن سلامت و بهداشت جسم و روان استفاده‌کنندگان از ساختمان رعایت نشده و موجب خلل و نقصان آن باشد و یا عدم رعایت اصولی که برای حفظ بافت شهر و توسعه فعلی و آتی آن نیاز است، از دیگر مواردی است که در کمیسیون رسیدگی به رای ماده صد شهرداری ها مطرح می‌شود. در تمامی موارد فوق کمیسیون حکم به تخریب خواهد داد.

تخلف تغییر کاربری ملک

در این موارد بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی و در منطقه غیر تجاری، محل کسب و کار و تجارت (مانند دفتر وکالت، ددفتر اسناد رسمی ازدواج و طلاق، دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی و مطب‌ها) دائر شده است.

در چنین شرایطی، شهرداری پس از اطلاع مورد را در کمیسیون رسیدگی به رای ماده صد طرح می‌نماید و کمیسیون پس از احراز تخلف در یک مدت ۲ ماهه، حکم به تعطیلی محل کسب و کار یا تجارت می‌دهد و این حکم می‌بایست در عرض یک ماهه اجرا شود. اجرای این رای به عهده مامورین شهرداری‌هاست.

و بر اساس تبصره ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری‌ها، چنانچه پس از تعطیلی محل، کسی عالما از آن محل برای کسب و کار و تجارت استفاده نماید، به حبس جنحه ای از ۶ ماه تا ۲ سال و جزای نقدی ۵۰۰۱ ریال تا ۱۰۰۰۰ ریال محکوم خواهد شد. آن محل نیز مجددا تعطیل خواهد شد.

مهلت اعتراض و رسیدگی به رای قطعی کمیسیون ماده صد در دیوان عدالت اداری

همانطور که در مقدمه نیز به آن اشاره شد، کمیسیون ماده صد شهرداری‌ها، از دو کمیسیون بدوی و تجدید نظر تشکیل شده است. پس از آنکه در کمیسیون بدوی رسیدگی به رای ماده صد شهرداری، رای بدوی مطابق با پرونده و تخلف صورت گرفته صادر شد، یک مهلت ده روزه اعتراض به این رای، برای ذینفع (سازنده، پیمانکار یا مالک) در نظر گرفته می‌شود.

چنانچه در این مهلت مقرر، ذینفع به کمیسیون بدوی اعتراض خود را تسلیم نماید، این اعتراض به شعبه دوم کمیسیون ماده صد یعنی کمیسیون تجدید نظر ارجاع داده می‌شود. اما نکته اینجاست که در بسیاری از مواقع، احتمال نقض رای بدوی کمیسیون ماده صد، در کمیسیون تجدید نظر، بسیار بعید است و در نتیجه بسیاری از ذینفعان ترجیح می‌دهند از اعتراض در این مهلت ده روزه صرف نظر نمایند.

اما نکته‌ای دیگری که در اینجا باید یادآور شویم این است چنانچه رای بدوی کمیسیون به نفع سازنده، پیمانکار یا مالک باشد، بر اساس تبصره ۱۰ ماده صد، شهرداری نیز به عنوان شاکی، می‌تواند به این رای اعتراض نماید.

در مواردی هم که از سوی ذینفع و در مهلت مقرر، هیچ اعتراضی به رای بدوی به کمیسیون ماده صد تسلیم نشده باشد، آن رای قطعی شده و پس آن ذینفع برای اعتراض به رای، باید به دیوان عدالت اداری مراجعه نمود.

مطابق با قانون، مرجع رسیدگی به اعتراض به رای قطعی صادر شده از کمیسیون ماده صد (چه کمیسیون بدوی این ماده و چه کمیسیون تجدید نظر آن)، دیوان عدالت اداری است و مهلت در نظر گرفته شده برای اعتراض در این مورد، نیز ۳ ماه از تاریخ قطعیت رای است. البته این مهلت مقرر برای افراد مقیم خارج از کشور ۶ ماه (هر ماه سی روز) است.